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　　住宅小区物业管理涉及千家万户，是城市管理最小的细胞，关乎民生福祉和基层治理能力。

　　作为嘉兴市的主城区，近年来，在居住环境日益改善的同时，南湖区居民群众对物业服务的期望也在提升，小区物业管理工作面临许多新的问题和矛盾。

　　南湖区小区物业管理存在哪些“痛点”?又该如何“开方”?根据区人大常委会工作安排，今年5月底至6月中下旬，区人大城建环资工委在分管领导带领下，对小区物业管理工作进行了专题调研。6月24日上午，区九届人大常委会召开第82次主任会议，围绕物业管理听取并讨论了区政府、区人大城建环资工委工作情况的汇报。

　　摸清小区物业“家底”

　　为对全区小区物业管理工作进行深入了解，利用一个月左右时间，区人大城建环资工委在主任会议召开前，先后走访了区住建局、区物业协会、各镇(街道)，并与20余个社区，20余家物业公司及个别业委会、律师代表进行了交流座谈，对全区小区物业管理情况进行了一次初步的“把脉”。

　　数据显示，目前，南湖区共有住宅小区844个(含部分未交付)，总建筑面积2050万平方米。其中，实施物业管理小区数216个，镇(街道)或社区托管数613个，小区自治数15个，三种类型分别占比25.6%，72.6%，1.8%。

　　为提升小区物业管理水平，南湖区强化管理体制，初步建立了由区长为组长的物业管理工作领导小组，建立物业管理协调联动机制，明确住建、综合行政执法、发改、民政、市场监管等13个部门职责。

　　在制度上，近年来，南湖区相继出台了关于加强住宅小区物业管理工作实施意见、物业服务企业考核办法(试行)等一系列行业管理文件，推进了住宅物业管理工作有章可循。

　　你所在小区的物业公司列入了“红榜”，还是管理水平相对落后的“黑榜”?

　　为有效提升物业服务企业服务水平，推动物业服务企业考核的公平公正和公众参与，2018年，南湖区住建、物业管理行业协会首次推出了物业服务企业“红黑榜”，东菱、佳源、绿城等物业公司上了“红榜”，4家企业上了“黑榜”。

　　通过设立“红黑榜”等形式，近年来，南湖区强化社会监督，依托做强物业协会，推进行业自律，建立专门调解委员会，专业调处物业类信访投诉等工作举措，有序推进了物业管理工作，成效初步显现。

　　同时，发挥党建引领作用，建立“红色物业”示范点，推出“红色物业议事厅”服务品牌，有效提升了物业服务质量。在老旧住宅小区，引入专业物业管理团队，提供专业化服务，努力打造好“禾城驿·温暖嘉”等物业品牌。

　　小区居民VS物业：想说爱你不容易

　　“从早到晚，小区业主群叮叮咚咚响个不停，都是居民的投诉和对物业的不满”，对物业和居民存在的矛盾，一名主任会议参与讨论的人员颇有感受。在南湖区一些小区业主微信群，往往充斥着各着不满和牢骚，居民和物业公司各有各的道理，一时间满屏都是牢骚委屈。

　　嘉兴市长电话平台统计，2020年1至5月，该平台共接收处理各类投诉165件，同比上升5%，投诉内容主要涉及房屋质量维修、物业服务收费标准、成立业主委员会、公共收益分配以及日常物业管理等内容。

　　那么，居民对小区物业管理公司不满，究竟不满在哪里?物业公司又有什么话要说呢?

　　“原来以为居民和小区物业间的问题应该蛮好解决的，但通过座谈、走访，才知道是自己把问题想得太简单了。”一名参与专题调研的区人大城建环资工委相关负责人表示。

　　在南湖区，一个数据显得特别突出，那就是由镇(街道)或社区托管物业的小区，占到了所有住宅小区总数的七成多。由于因规模小，收费低，停车位和物业用房少等因素，老旧小区引入物业公司难。而拆迁安置小区、较早开发建设的商品房小区等物业管理，则基本停留在基础版安保、保洁等最基本服务上，公共设施设备日常维护难以跟上，“小毛病”养成“大问题”的情况存在不少。无论是贴补的资金还是付出的精力，慢慢都成为物业托管小区数量较多的镇(街道)、社区“不能承受之重”。

　　而新建住宅小区，虽然成为许多物业管理服务企业的“香饽饽”，但物业管理事物繁杂，矛盾多发的点也较多，如各类收入与财务支出不够透明，对停车、绿化、保洁效果不理想，公共设施维修、公建配套服务跟进不及时等多种因素，也导致了业主与物业缺乏理解与信任，甚至对立情绪严重。

　　而被吐槽的物业公司，也有难言之隐。一些前期房产开发遗留的问题，如小区存在机械车位权属不清、特种设备年检和专人维护缺失、高层住宅外墙瓷砖脱落等问题，居民自然而然会把这笔账算到物业公司头上。

　　随着人工等成本的提高，这些年，南湖区不少小区的物业费一直保持不变，如1999年建造的南湖街道桂苑小区，每户每月每平方米仅收取0.15元的物业费，20多年来一直未涨过价。在这样的情况下，一些业主长期形成的思想观念、生活习惯、行为方式等短期难以改变，接受物业服务消费意识不强，目前全区面上物业整体收缴率仅为60%左右。

　　同时，从业委会层面看，不少住宅小区普遍存在业委会组建难、运行难、成效发挥难等问题。从区级政府层面，南湖区虽然明确规定了13个责任部门(单位)物业管理职责，但实际管理中，部门监管、执法进小区还没有得到很好落实。调研中，很多社区、物业反映针对小区乱搭建、乱停放、乱堆放、群租等屡劝无效的问题，缺乏强制有效的推进措施。

　　多方合力 唱好小区物业管理“大合唱”

　　“小区物业管理事关防疫、爱国卫生运动、垃圾分类等工作，建议基层政府要将其放在重中之重的位置。”

　　“除了国家、省、市相关法律条例，各级政府及相关部门还要创新工作方式方法，以行之有效的办法，不断提升小区物业管理水平”……

　　在专题调研及主任会议讨论中，与会人员纷纷提出建设性的意见建议。

　　进一步完善顶层设计 算清小区物业管理“糊涂账”

　　全面落实强有力的组织领导和工作协调机制，确保住宅物业管理工作主体责任落实到位。尤其要紧紧抓住《中华人民共和国民法典》学习宣传和《嘉兴市物业管理条例》立法的有利契机，及时向上反映老旧小区收费标准低、日常维修与专项维修资金维修范围界线不清等问题。

　　同时，优化规划布局，要强化项目规划的科学性、合理性，不断完善市政道路建设，科学布局，按规定严格落实住宅小区物业配套用房、公共配建和停车管理等。结合中心品质提升，提前谋划老旧小区改造后物业管理引入机制。区级有关职能部门要进一步厘清责任清单，按照职责分工落实物业管理责任。

　　进一步强化行业监管 建立物业企业“能进能退”机制

　　以严格管理、规范运行、健康发展为目标，加快完善物业服务标准和规范。在已有法规政策基础上，研究制定物业服务企业日常考核办法、小区物业服务等级等制度、细则，强化对物业公司事中事后监管，培育品牌企业。

　　要加强前期物业监管，完善物业承接查验制度，指导监督建设单位、业主和物业服务企业依法做好物业共用部位、共用设施设备的查验和交接工作，减少开发建设遗留问题。同时，依靠科技进步，建立智慧物业平台，运用信息化手段进行物业管理。

　　进一步提升管理水平 让“三个和尚挑好一桶水”

　　建议不断探索创新物业管理行业协会的运作机制和活动方式，注重行业自律。高度重视业委会作用，鼓励企业负责人、律师、公职人员等加入，建立对业主委员会监督机制。同时，充分发挥好党建引领作用，持续推进红色物业，建立形成“社区+物业+业主”的联动工作机制。

　　进一步营造良好环境 紧扣“焦点”强整治

　　研究梳理支持物业服务业发展的有关扶持政策，特别要及早研究老旧小区物业进驻补偿政策，并制定完善专项维修资金应急使用有关操作细则。

　　对突出问题，要适时开展物业费清缴、物业用房社区配套用房落实、物业维修资金审计、违法搭建、违规装修等专项整治行动，通过加强公民诚信体系建设，发挥法院审判执行职能等作用，合力攻坚破解物业费收缴难问题。

　　同时，加强引导，努力培养老旧小区、拆迁安置小区居民的有偿服务意识，让“花钱买服务”理念深入人心，逐步推进小区物业管理工作向社会化管理转变。