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　　物业管理水平关乎民生福祉和基层治理能力。而老旧住宅小区因一些历史等因素，始终是物业管理服务和基层治理能力的短板，如何补齐物业管理服务短板、完善长效管理机制，已经是社会关注的热点，也是人大工作聚焦的重点。近年来，南湖区人大常委会始终高度关注老旧小区物业管理，积极努力，破解难题，助推基层社会治理取得实效。

　　“把脉问诊”找症结

　　今年，南湖区人大常委会将老旧小区改造后物业管理情况列入监督议题，对如何提升管理水平，保障硬件设施有效运行，以及老旧小区加装电梯等事项，给予了更多注意力，希望全力助推物业管理工作，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

　　5月开始，区人大常委会城建环资工委聚焦人民群众反映强烈的老旧住宅小区改造后物业管理问题，分别赴区住建局和部分街道开展专题调研，通过实地走访、座谈交流等形式，详细了解老旧小区改造后物业管理工作情况。

　　目前，南湖区解放、建设、南湖、新嘉、新兴等5个街道范围内共有老旧住宅小区526个，已开展各类改造的老旧小区170个，其中改造前已有物业管理的老旧小区数30个，改造好后新引进物业管理的老旧小区29个，小区自治26个，政府或社区托管85个。

　　老旧小区改造，既是基础建设项目，也是社会治理工程。在扮靓“颜值”的同时，更要提升小区“内涵”，积极探索物业管理不断档，推动改造后小区物业管理全覆盖。

　　2021年9月1日，南湖区城投集团下属幸福嘉物业首次进驻西马桥小区，揭开了国有企业物业进驻老旧小区的序幕。结合老旧小区品质提升，该小区2200余户居民过上了有物业的“新生活”。

　　幸福嘉物业公司将与智慧社区运营中心进行深度合作，根据物业服务管理需求，通过数字化智能化应用，转变传统的管人管物管事模式，实现物业精细化管理，建立智慧社区建设和持续运营的长效体系。

　　调研发现，老旧小区改造后居住环境日益改善的同时，居民群众对物业服务的期望也在提升，老旧小区物业管理工作面临许多新的问题和矛盾，如：体制机制还不够完善，管理力量有待增强;服务支撑还不够有力，保障力度有待增强;监管责任还不够落实，服务质量有待增强;难题化解还不够深入，长效管理有待增强。

　　此外，随着人们生活水平的提高，一些老旧小区还启动了加装电梯工程，这对完善老旧小区住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升城市生活品质具有重要意义。既有住宅加装电梯试点以来，截至目前，南湖区已有11台加装电梯投入使用，9台正在开工建设，13台进入实质性阶段，另有11台初步确定建设点位。

　　6月22日，区人大常委会又组织开展了老旧小区加装电梯工作专题视察，视察组一行先后来到新兴街道放鹤洲花园2期和新嘉街道穆湖花园，实地查看了解电梯安装使用情况，了解此项工作推进过程中遇到的困难和问题，进一步加强和推动老旧小区加装电梯工作。

　　“对症下药”开良方

　　围绕调研老旧小区改造后物业管理情况和专题视察老旧小区加装电梯工作中发现的问题，区人大常委会先后召开两次专题会议，邀请区政府分管领导和区住建局等职能部门主要负责人参加会议，点对点提出交办意见建议。

　　“物业公司是物业管理的主体，要加快引进、培育规范化的市场主体，提供良好的物业管理。”与会人员提出，要加快完善物业服务标准和规范，实现服务标准可量化、看得到，并对完善物业企业准入退出机制;借力数字化改革，建立智慧物业平台，运用信息化手段进行物业管理，提高管理标准;建立“政府财政补一点、公共收益出一点，居民自身筹一点”的长效管理机制，保证改造后的老旧小区保持良好的居住环境。

　　“三分建设，七分管理，建议政府要进一步加强管理。”与会人员建议，政府投入了大量资金对老旧小区进行了改造，后续管理同样需要重视、及时跟上，做到有人管事、有钱管事、有力可合，区、镇街道、社区以及物业公司、小区业主要形成合力;要加大相关法律法规的宣传，营造人人重视老旧小区管理的浓厚氛围;要进一步完善体制机制，形成一套具有南湖特色的可复制的老旧小区物业管理模式。

　　区人大常委会城建环资工委负责人认为，要建立健全老旧小区改造后物业管理引入机制，加强物业配套相关设施设备的改造投入，积极探索老旧小区划片统筹管理模式，拓宽资金平衡渠道，积极吸引物业公司入驻，实现可持续管理;要进一步厘清社区、业委会、物业公司三者的职责分工，更好地协同工作，努力培养老旧小区居民的有偿服务意识，让“花钱买服务”理念深入人心。

　　对于既有住宅加装电梯，与会人员认为要坚守为民情怀，社会和群众有需求，政府要加强正面引导，制定政策和举措，抓好审批、管理和服务;要解放思想、创新办法，建立负面清单，确保安全有保障、技术上可行、群众意见统一;要努力形成共同推进的氛围，相关部门、属地要支持。大家建议，要按照老旧小区加装电梯工作整体推进步伐，提前研究谋划后续管养问题，厘清物业服务企业、电梯维保企业、业主三方职责，避免因管养不到位而产生安全隐患。

　　区人大常委会主任吴健表示，老旧小区改造后的物业管理是提升城市管理水平的重要工作，是守住城市品质提升成果的重要工作，是服务民生的重要工作，要充分肯定政府前期所做的大量工作和取得的巨大成效。他指出，接下来，要继续高度重视老旧小区改造后的物业管理，体现为民情怀;要完善多种管理与服务模式，实现应管尽管;要激发居民自治热情，共同参与管理;要创新奖惩管理手段，提高行业水平;要协调业主与物业之间的关系，形成制约的格局;要统筹改、建、管、服工作，提升城市品质。

　　“按方配药”补短板

　　针对人大提出的意见建议，区政府及住建局高度重视，及时分解任务、明晰责任、按方配药、对症下药，截至7月15日已实现二环内小区物业全覆盖，成功打通老旧小区治理“堵点”。

　　一是创新制度，鼓励物业企业入驻老旧小区。区政府多次研究落实引入物业补贴问题，目前已制定补贴文件，按照引入物业服务企业小区的建筑面积计算，由区财政承担0.075元/平方米*月的补贴。鼓励企业入驻方面，区住建局及时优化《南湖区物业服务企业考核办法》，将物业服务企业当年度主动介入老旧小区的列入考核加分项。另外，通过学习成都武侯区信托制物业先进理念，结合南湖区实际，已在新嘉街道开展试点工作，重点选取西马桥社区、清河社区、电子社区、栅堰社区等，每个社区选取一个试点小区，推进“信托制物业”。

　　二是分类实施，引导属地因地制宜选聘服务。首先是实行国有物业服务企业托底管理。南湖街道、新兴街道主要按照这个模式引入物业，以南湖街道为例，该街道共涉及老旧小区改造提升项目28个，建筑面积约65万平方米，引入“温暖嘉”和“幸福嘉”两个国资物业服务企业后，按照充分竞争的原则，分区块各自承担辖区内的物业管理工作，获得了小区居民的一致好评。其次是启动“大物业管理”模式。建设街道2022年以前改造提升完成的小区55个，建筑面积约11万平方米，单个项目面积过小无法引入物业服务企业实施管理。目前，建设街道与“温暖嘉”合作，实施“大物业管理”模式管理，通过整合道路保洁、垃圾收运、绿化养护、河道治理等打包服务模式，把辖区的的老旧小区统一纳入到“大物业管理”中，实现物业管理全域覆盖。再次是采用市场化引入物业模式。新嘉街道、解放街道主要通过市场化方式引入物业服务企业。以新嘉街道电子小区为例，该小区由原来的洪三苑、中兴苑、锦绣苑、春晖苑等整合组成，通过梳理小区交通道路，新建邻里中心等方式，提升小区承接物业的硬件条件，最终按照法定比例的要求，通过业主大会表决的形式，选聘大树物业为物业服务单位，根据质价相符的原则，提高了原有的管理服务标准和收费标准，居民满意度90%以上。

　　三是强化舆论，强化业主民主自治法制理念。今年以来，区住建局牵头举办了5次《民法典》及《嘉兴市住宅物业管理条例》宣贯会，印发《条例》2000余本，分发给各镇(街道)、社区及相关物业服务企业，并联合区物业行业管理协会，聘请专业律师成功举办2次物业管理方面的法律知识，积极引导居民转变观念、更新观念，自觉爱护公共设施设备，维护好改造后的小区环境和秩序，提高业主缴费意识，共同推进老旧小区物业服务市场化运作，并充分发挥红色议事机制，利用小区党支部、社区居委会、业主委员会作用，鼓励通过居民承担公共义务，逐步提高小区居民自我管理，自我服务能力。